Les gains fructueux des locations privées à très court terme

Remplaçons les locations de type Air B & B© par des Biens COOPÉRACTIFS mis au service des individus et de la Communauté. Impératifs et Avantages.

1) Remplacer les Air B & B© ? En quoi cela consiste-t-il ?

En tout premier, décrivons, de manière très générique en quoi consiste le remplacement de sociétés privées organisant des locations temporaires d’habitation par des organismes, des entités juridiques de type Bien COOPÉRACTIF.

La manœuvre ne consiste pas à interdire totalement ce type de location temporaire. Mais à contrôler et à encadrer la pratique. Et a la confier à une structure de type Bien COOPÉRACTIF.
Et en contrepartie a empêcher, pour les raisons qui sont développées plus bas, l’existence ou l’activité de ce type de location à travers des sociétés privées (pour rappel ou confirmation, on ne traite pas dans cet article des locations privées de type Hôtel ou Appart Hôtel).

Toutes les locations de particulier à particulier seront encadrées et autorisées suivant des normes spécifiques à chaque Bien COOPÉRACTIF. Il n’y aura aucune exception au contrôle total par le Bien COOPÉRACTIF des possibilités de location temporaire. Toute autre activité sera déclarée impossible, illégale et traitée en fonction des lois de chaque pays.

Et les possibilités de location seront différentes suivant les choix politiques (au sens de gestion de la Polis, de la Cité) de chaque Bien COOPÉRACTIF. Parmi les éléments pouvant être gérés différemment suivant les choix de chaque Bien, on a :

  • Nombre maximal de nuits pouvant être louées dans l’année
  • Nombre maximal de nuits consécutives pouvant être louées dans l’année
  • Nombre maximal de nuits pouvant être louées dans l’année par la même personne ou société
  • Coût maximum d’une nuitée
  • Coût minimum d’une location
  • Coût maximum d’une location
  • Surface minimale de location
  • Confort ou équipement minimum du bien loué
  • Faire adhérer automatiquement le locataire à une charte de bonne conduite, notamment vis-à-vis des proches voisins

Sur ces bases, passons maintenant à l’énumération des avantages de gestion des capacités de location temporaire de particulier à particulier par un système de Bien COOPÉRACTIFS.

2) Remplacer les Air B & B© ? Quels avantages ?

Il faut bien avoir conscience des, nombreux, points positifs du remplacement des locations privées temporaires de type Air B & B© ou équivalents, par des systèmes de Biens COOPÉRACTIFS.
Sans être limitatif ni par ordre d’importance, voici quelques-uns des avantages par thématiques :

  • ÉCONOMIE
    • Éviter le détournement d’usage des appartements-habitations où l’utilité principale, voire la seule, est la location temporaire répétée et roulante de la surface.
    • La hausse des loyers par spéculation sur l’usage en location temporaire privée. Si l’achat d’habitations dédiées uniquement ou principalement à la location temporaire a un rendement financier élevé dans certaines zones, des locataires vont faire des surenchères constantes pour obtenir l’habitation en question et la sous-louer (légalement ou illégalement). Cette surenchère éloignera les personnes ayant vraiment besoin de se loger ou les contraindra à payer beaucoup plus que ce qu’elles auraient dû.
    • La hausse à l’achat d’habitation pour les mêmes raisons que plus haut. Mais cette fois-ci par des investisseurs cumulant plusieurs achats d’habitations, parfois dans le même immeuble. L’impact est le même, faire fuir ou bloquer les acheteurs ayant véritablement besoin du logement pour vivre. En effet, si un achat d’appartement mis en location sur ses systèmes de location temporaire privée rembourse non seulement l’emprunt et ses intérêts, mais en plus dégage des bénéfices immédiats, on met en place un cycle social de destruction de qualité de vie.
      Il faut bien comprendre que les actes individuels (transformer une habitation en location temporaire permanente) ont toujours des impacts sur le collectif.
    • Également, le renouvellement de la location ne se fera pas aux locataires en cours parce que ce non-renouvellement permet aux propriétaires de louer plus cher ou de vendre à des investisseurs leur bien.
    • Réduction ou suppression des frais de marketing et sponsoring@preview payés par ces plateformes pour faire leurs promotions. Tout ceci a un coût. Et ce coût vient de la marge qui est prise par l’entreprise sur les locations. Avec un Bien COOPÉRACTIF, de tels frais ne sont pas utiles et pertinents. Le coût de la location sera fait au plus juste.
    • De même, comme la logique d’un Bien COOPÉRACTIF n’est pas la rentabilité absolue et avant tout, la compression de la marge possible par le fonctionnement du Bien permet de doublement baisser les prix. D’une part pour le locataire et d’autre part au loueur qui gagnera lui un peu plus qu’avec une structure privée.
Amusez-vous qu'ils disaient. Les voisins son sourds !
Amusez-vous qu’ils disaient, les voisins sont sourds !
Phénomène accentué par les fins de périodes de confinement.
  • SOCIAL
    • Tranquillité des proches voisins. C’est le fameux phénomène des Party-House, des fiestas gigantesques qui dérangent et insupportent les voisins de la location, que certaines plateformes veulent (prétendent ?) éradiquer (Air B & B© affirme@preview vouloir prendre des sanctions immédiates contre les utilisateurs qui ne respecteraient pas les nouvelles conditions d’usage de sa plateforme …) mais qui ne sera jamais complètement absent de ce type de fonctionnement.
    • Garder une authenticité des lieux
    • Préservation des tissus commerciaux locaux. Avec de vrais locataires, des activités marchandes peuvent s’installer.
    • Permettre une vie sociale entre des locataires qui se connaissent vraiment et qui ne changent pas tous les week-ends.
  • MORALE
    • Rome ne s’est pas construite en un jour. Et ce n’est certainement pas les entreprises de location temporaire qui ont fait cette Cité ! Ou Paris ou toute ville touristique de la Planète. De quel droit viendrait-elle prendre ce qu’elles n’ont pas créé ? Si vous voulez profiter des avantages d’une ville, vous devez participer à l’entretien de celle-ci (Routes, monuments, Parcs, etc.) et à ses investissements futurs. Les locations temporaires doivent dans tous les cas rapporter de l’argent à la Communauté. Et le mieux pour ceci c’est que ces locations se fassent dans la structure d’un Bien COOPÉRACTIF.
    • La concurrence avec les Hôtels au sens large doit être plus loyale. Et dans tous les cas encadrée et contrôlée. Les locations temporaires sont des variables d’ajustement exceptionnelles. La normalité doit être l’accueil de voyageurs par des professionnels.
    • Toute activité professionnelle est soumise à des taxes et impôts. Or la principale caractéristique des entreprises privées de location temporaires est la recherche effrénée de l’optimisation fiscale. Pour ne pas dire plus … Avec le contrôle de la Communauté sur les activités, ces dérives n’arriveraient pas.
    • Les revenus des loueurs seraient également connus et soumis aux impôts et taxes en vigueur dans la Communauté du bien COOPÉRACTIF.
    • Le détournement de location attribué dans des cadres d’habitation collectives de type HLM ne serait pas non plus possible. Voir dans le lien le cas édifiant d’un appartement HLM loué 255€ par jour, et ce à l’encontre total de l’objectif social de l’habitation. À noter que dans ce cas, on dépasse le simple cadre moral pour être dans le cadre d’un délit, la sous-location étant interdite par contrat et nature dans les HLM Français.

3) Quels moyens de contrôle sur les locations temporaires sont apportés par une gestion en Bien COOPÉRACTIF ?

Le fait d’avoir un fonctionnement en mode de Bien COOPÉRACTIF permet d’avoir différentes visibilités et moyens de contrôle sur les activités de location temporaire et sur les acteurs (Locataire, loueur) qui ont recours à ce système. Ces avantages permettent de vérifier que l’activité de chacun reste bien dans le cadre de ce qui a été défini comme légal et autorisé. Notamment par le biais des possibilités de visibilité globale sur :

  • Nombre de locations faites à l’année par le locataire ou le loueur
    • Paradoxalement parlant, certains Biens COOPÉRACTIFS pourraient décider de limiter le nombre de nuitées consommables par an dans la même ville par le même locataire. On peut très bien en effet considérer qu’une personne qui consomme un certain nombre de nuitées devrait, soit trouver une solution plus pérenne d’hébergement (location, meublée, etc.), soit utiliser les services des professionnels du secteur (hôtels, apparts hôtels).
  • Nombre d’appartements mis en location par le même loueur ou structure financière.
    • Les investigations faites par le Bien COOPÉRACTIF peuvent considérer qu’il faut additionner toutes les nuits faites dans des structures juridiques différentes mais qui ont des actionnaires en commun.
  • Contrôle des prix de location. Que ce soit au minimum ou au maximum.
  • Contrôle fiscal des déclarations des loueurs avec recoupements au niveau local et national. (la coopération entre Bien COOPÉRACTIFS locaux n’étant pas interdite , loin de là 🙂 ]
  • Mise en place de taxation exceptionnelle ou particulière prélevée directement par le Bien COOPÉRACTIF (comme l’équivalent d’une taxe de séjour touristique). Ces taxations peuvent servir soit :
  • Comparer les lieux de locations autorisées avec ceux qui s’obstineraient, malgré tout, à enfreindre les interdictions (Le Figaro).

4) Quelles garanties supplémentaires apportées aux locataires et loueurs par les Biens COOPÉRACTIFS ?

Commençons par les garanties supplémentaires, voire nouvelles, qu’apporterait la location temporaire d’habitation sous la forme de Biens COOPÉRACTIFS pour les loueurs :

  • Garantie d’être payé grâce à un fonds spécial de solidarité mis en place par le Bien COOPÉRACTIF.
  • Plus d’argent à la location par la compression et réduction de marge prise par l’organisme intermédiaire qui n’est plus dans une logique de rendement financier à tout crin.
  • Possibilité d’utiliser des assurances pour couvrir des actes indélicats commis par des locataires. Un cas parmi d’autres.
  • Possibilité de filtre préalable fait par le Bien COOPÉRACTIF pour éviter les locataires non recommandables aux comportements précédents inadéquats.
  • Possibilité de visite de tiers impartiaux pour constater l’état de l’habitation avant et après la location. Et ce afin de pouvoir, si nécessaire, mieux faire reconnaître un préjudice réalisé par des locataires.
  • Faire reconnaître la “qualité” de sa location par l’agrément ou la certification (nombre d’étoiles etc …) accordée par le Bien COOPÉRACTIF.

Les avantages pour les locataires sont les suivants :

  • Location répondant véritablement et totalement au descriptif de l’annonce. Car celles-ci sont validées par les gestionnaires du Bien COOPÉRACTIF. Et mises à jour en fonction des retours des locataires.
  • Éviter les situations de type arnaque pures et simples. Quelques exemples relayés par le site Presse-Citron.
  • Remboursement garanti en cas d’annulation faite dans les conditions prévues d’utilisation des locations gérées par le Bien COOPÉRACTIF.
  • Possibilité d’avoir des assurances spéciales et complémentaires incluses dans la location et qui apportent des couvertures financières (prise en charge de soins) ou pratiques (accompagnement au retour chez soi en cas de blessure) qui ne sont pas proposées (en tout cas de manière abordable) par un système de location privée.
  • Possibilité de faire entendre sa voix auprès des gestionnaires du Bien COOPÉRACTIF sur la qualité et l’accueil de l’habitation louée.
  • Meilleure gestion par le Bien COOPÉRACTIF de la confidentialité des informations personnelles et numériques du locataire.
Les Biens Coopéractifs de location temporaire régulent le Marché.
Les Biens Coopéractifs de location temporaire régulent le Marché.

5) Quelles possibilités de pilotage de l’offre de location temporaire d’habitation sont présentes dans le cadre d’une gestion par Bien COOPÉRACTIF ?

Les moyens de contrôle, développés plus haut dans le texte, permettent une vision globale de l’offre de locations. Cette capacité amène 3 types d’éclairages et de pilotage de l’offre.

  • Visibilité sur l’offre consommée et l’offre restante
    • En connaissant l’ensemble des locations possibles, à tout moment les gestionnaires du Bien COOPÉRACTIFS connaissent l’état du parc de réservations. Ils savent précisément ce qui est réservé ou ce qui est disponible.
    • Ce qui permet, si besoin était, d’ouvrir ou de fermer les vannes des possibilités de locations possibles en faisant appel à des capacités exceptionnelles de location complémentaires ou en bloquant la réservation sur certains types de locations.
    • Il y a ainsi une capacité de pilotage qui permet, par exemple, de réguler l’offre de locations en la classant dans 3 catégories :
      • Possibles toute l’année
      • Possibles pendant les vacances scolaires
      • Possibles pendant des événements exceptionnels
  • Il y a également une connaissance des PRIX.
    • Cette connaissance des prix est liée à la connaissance de l’habitation louée avec ses mètres carrés, équipements, orientation solaire, présence de transports en commun, qualité d’isolation phonique etc …
    • Suivant la politique souhaitée et menée par le Bien COOPÉRACTIF, les prix peuvent être encadrés et contrôlés en totalité ou en partie, de manière temporaire ou pour certains événements.
  • Visibilité sur les PROFILS économiques et sociaux des loueurs
    • La location temporaire d’habitation est parfois un complément de revenu indispensable ou très utile pour certains propriétaires. Il faut reconnaître cet apport et ce type de complément de revenus.
    • Cependant, lorsqu’on est dans le cas d’un remboursement de prêt entièrement financé, si ce n’est plus, par une utilisation unique et intensive de l’habitation en location ultra temporaire, on est dans le cadre d’un type de “gangrène” sociale et économique qui va petit à petit toucher les autres habitations de l’immeuble, de la rue, du quartier, de la ville (voir plus haut) … La stratégie individuelle est tout à fait compréhensible (Complément de retraite, soutien pour les études des enfants …) et pertinente pour les personnes en question dans ce type de pratique. Mais, encore une fois, nos actions individuelles ont des impacts sur la Communauté et le collectif. À nous de décider si elles sont pertinentes ou pas, si nous les acceptons ou pas, ou si nous voulons les encadrer et les orienter.

6) Les avantages du Numérique seront toujours présents dans une gestion sous forme de Bien COOPÉRACTIF.

Avec la gestion de locations temporaires par un Bien COOPÉRACTIF, les avantages du Numérique (Applications dédiées ou site Web) seront toujours présents et ils seront mis au service des 3 acteurs de l’Eco-Système :

  • Pour le locataire :
    • Visualisation 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, de toutes les possibilités de locations et des informations rattachées à cette location
    • Visualisation sous une forme standardisée (Mise en page, ordre des types d’informations données, etc.) des offres de location
    • Repérage sous forme de carte des emplacements de location
    • Accès à des commentaires laissés par des locataires précédents
    • Possibilité de poser des questions aux propriétaires des biens loués
    • Paiement sous forme Numérique
    • Possibilité d’utiliser un comparateur de locations fourni par l’application ou le site.
    • Possibilité de voir clairement les évolutions de prix suivant les dates de locations
  • Pour le loueur :
    • Garantie d’être payé
    • Capacité d’activer rapidement et facilement les garanties supplémentaires de couvertures d’assurances sur d’éventuels dégâts commis, volontairement ou non, par les locataires temporaires
    • Possibilité, encadrée, d’accès aux commentaires des précédents propriétaires ayant loué au locataire qui postule pour la location en cours
    • Possibilité de laisser des commentaires sur les locataires
    • Possibilité d’avoir les taxes à payer sur les revenus générés par la location directement prélevés pendant le paiement de la location (si, si c’est un avantage 🙂 ]
    • Facilité de mise à jour des prix de la location via le Numérique
    • Gestion automatisée des disponibilités des périodes de location par le site Web ou l’application suivant les réservations déjà faites et les locations en cours.
  • Pour le Bien COOPÉRACTIF, notamment par le biais des diverses informations collationnées sous forme de base de données multicritère :
    • Visibilité instantanée sur les offres de location
    • Connaissance du prix moyen des locations
    • Connaissance de la satisfaction des “clients”
    • Capacité de supprimer, momentanément ou définitivement, des annonces de loueur non conformes aux objectifs du Bien COOPÉRACTIF ou de sa charte d’utilisation
    • Blocage par anticipation de certains locataires
    • Possibilité de proposer des réductions exceptionnelles aux locataires en fonction de :
      • Certains événements ayant lieu dans la ville ou selon certaines périodes
      • Selon certains profils de locataires (âge, condition sociale …)
    • Possibilité, lors de la location, de prendre en charge pour le locataire, à partir d’un fonds spécial dédié, une partie du coût du séjour à venir.

7) À chaque Bien COOPÉRACTIF de choisir ce qu’il autorise ou pas comme location temporaire.

C’est la responsabilité, et la possibilité, de chaque Bien COOPÉRACTIF de décider de ce qu’il autorise, tolère et interdit. Voici quelques sujets de décision à prendre qui, encore une fois, sont entièrement laissées à la décision politique, au sens noble du terme, de chaque Bien COOPÉRACTIF. Les décisions sont d’ailleurs aussi influencées par le type de ville dans laquelle les locations sont proposées. Suivant le profil, simplifié (et parfois un peu caricatural), que l’on détecte ville uniquement touristique (Venise, au désespoir d’ailleurs de ses vrais habitants), ville avec du tourisme et de l’activité économique (Paris), ville principalement étudiante, ville industrielle, etc. les décisions et orientations ne seront pas les mêmes.

  • Autoriser les locations temporaires uniquement par les propriétaires des habitations (pas de possibilité de sous-location)
  • Autoriser les locations temporaires uniquement par les propriétaires des habitations s’absentant exceptionnellement de leur habitation ou le week-end.
  • Interdire les locations aux propriétaires de plusieurs habitations (blocage par anticipation des phénomènes de spéculation et inflation des coûts).
  • Autoriser le nombre de nuitées de location jusqu’à un plafond
  • Autoriser les locations jusqu’à un plafond monétaire
  • Autoriser les locations à un nombre maximum par an pour un même locataire.
  • Autoriser les locations uniquement pour des motifs touristiques (visite en famille ou à plusieurs) pour “forcer” les personnes en déplacements professionnels à prendre les solutions de type Hôtel.

Cette liste, non limitative, montre bien qu’il y a matière à pilotage pour les représentants du Bien COOPÉRACTIF.
Il faut également que ces représentants vérifient, sans relâche, à travers des outils automatisés ou des recherches manuelles, s’il y a une volonté de contournement ou de triche par les plateformes purement commerciales qui ne respecteraient pas l’interdit et le monopole du Bien COOPÉRACTIF.


C’est sur la base de ces avantages, intérêts, possibilités, que des Biens COOPÉRACTIFS vont pouvoir se substituer aux acteurs du secteur Privé. Et ce pour le plus grand bien, à terme, des locataires, des loueurs et surtout des autres habitants de la Communauté.

Car les principaux effets négatifs de ce type de location en mode privé se réalisent sur les locataires et propriétaires “normaux” qui n’ont plus les moyens de rester ou d’acheter une habitation pour un usage “normal”.


Et rien que cet impact justifie la mise en place, au plus vite et au mieux, d’un système de location temporaire par la forme d’un Bien COOPÉRACTIF.

À nous d’agir !


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Philippe AGRIPNIDIS

Co-Créateur de Biens COOPÉRACTIFS

Les Biens COOPÉRACTIFS sont une nouvelle forme d’organisation sociale et économique. ALPHARIS, la Manufacture des Biens Coopéractifs, est dédiée à l’imagination, l’assistance, la conception, la mise en œuvre et la diffusion de cette nouvelle forme d’organisation économique et sociale pour la création de produits, services et inventions.


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