Un des modèles les plus pertinents à garder en tête en matière d'Immobilier dans des phases d'actions de vente et revente rapide, et que n'aurait peut-etre pas du perdre de vue Dubai et son conglommérat Immobilier, est celle du Mistigri ! Ici Dubaï World vue du satellite Spot. Le Mistigir n'ayant pas été "refilé" à un autre joueur, il reste aux mains du Fabricant de cartes !

Pour ceux qui ne connaissent pas ce Jeu, le principe est tout simple. Prenez un jeu de 32 ou 52 cartes. Enlevez tous les Valets du jeu (Pique, Coeur, Carreau) sauf le Valet de Trèfle. Distribuez les cartes restantes (donc 29 ou 49) aux joueurs. Le plus jeune commence la partie. Il s'agit dans son tour de jeu : 1) D'abord de tirer une carte chez son voisin de gauche 2) Constituer, si possible, une paire avec les cartes présentes dans son jeu, et de la poser sur la "table". Soit par exemple un 10 de coeur avec un 10 de trèfle ou un 7 de carreau avec un 7 de coeur. Etc. La couleur de mariage n'a pas d'importance. 3) Que l'on ait pu poser ou pas une paire, on fait alors tirer une carte à son voisin de droite qui devient donc à son tour le joueur actif. Et on continue jusqu'à ce qu'un joueur se retrouve seul à la table, en gardant dans sa main le Mistigri qu'il n'a pu refiler à d'autres joueurs. Pour plus de détails sur les règles voir ici.

On voit assez rapidement dans la pratique du jeu que que le joueur possèdant le Mistrigri n'a qu'un seul but, le refiler à son voisin de droite, celui qui lui tire une carte à la fin de son tour. Dans une même partie, le Mistrigri va changer plusieurs fois de mains.

Voici les variations et parallèles avec le Modèle de l'Immobilier !

- C'est bien souvent celui qui a le Mistigri au départ qui a le plus de chances de ne pas le garder à la fin ! En effet, le mode de propagation (faire tirer au voisin de droite) garantie un tour complet de joueurs avant que le Mistrigri ne revienne à celui qui l'avaut au départ. Cependant il peut quand même le récupérer au terme de la transmission du Mistigri. Dans l'immobilier il est très rare que le promoteur reste avec son Mistigri. Dès qu'il a refilé il a peu de probabilité pour qu'il le récupère, sauf en cas d'incident de paiement d'un client ou d'une, récupération par une de ses filiales ou structures du bien immobilier vendu. Cependant dans certaines phases Immobilières (Cf Espagne 2009), le Mistigri peut parfois ne pas changer du tout de main. Les promoteurs se retrouvent alors sans autre joueurs au jeu qu'eux mêmes. D'où tout l'intérêt d'avoir plusieurs joueurs pour maximiser les chances de non-récupération du Mistrigri.

- On ne sait pas parfois quel est le Mistrigri dans l'immobilier. Dans le jeu, à ma connaissance, le mistigri est toujours annoncé. Que ce soit le Valet de Pique ou une autre carte désignée comme Mistrigri. Dans l'immobilier, le Mistigri n'est jamais présenté comme tel. Plutôt comme un Roi de Coeur ou une Belle Dame de Carreau. Un peu comme un joueur qui ferait croire à son voisin de droite, son "tireur" de cartes, que son jeu est absolument sur et qu'il ne contient aucun risque ou problème caché. C'est en croyant de ne pas pouvoir prendre de Mistigri qu'il se transmet le plus facilement possible. D'où le savoir de certains vendeurs-acheteurs qui savent reconnaitre ou éviter ces Mistrigirs invendables, sauf à des prix cassés.

- Jouer à 2 est très risqué ! Il y a 50% de chances d'avoir le Mistrigri en fin de partie.
C'est pour ceci qu'une des pratiques de l'Immobilier consiste à augmenter le plus possible le nombre de joueurs . De plus en plus. Et des nouveaux. Quitte à ce qu'il ne puisse pas repasser après eux, en bout de chaine le Mistigri. C'est une des raisons du problème des Subprimes aux USA. L'essentiel était d'avoir quelq'un qui prend le Mistigri. Seulement dans ce modèle de fonctionnement, en cas de défaillance du porteur de Mistigri, c'est le propriétaire du jeu de cartes (Fannie Mae et Freddie Mac. Article des Echos) qui hérite de ce dernier !

Voilà donc pourquoi il y a toutes ces publicités et démarches commerciales dans l'Immobilier dans ces phases d'achat et de vente rapide. Plus il y a de joueurs, moins il y a de chances que vous gardez un Mistigri. Comme quoi les modèles de comportement humains souvent liés à des notions simples d'arithmétiques.

- Sur l'échelle listant la part de chance et d'habilité dans un jeu, le Mistigri est souvent coté au maximal de la chance. En effet c'est à priori la chance (avoir le mistigri, pouvoir le reflier, etc ..) qui détermine la réussite ou non d'un joueur. Finalement un peu comme dans l'Immobilier en période de crise ! A quelque semaines près ou quelques jours près, bon nombre de propriétairs coincés avec un Mistrigri auraient pu le "refiler" à un autre. A noter qu'il serait intéressant de connaitre dans ces propriétairs bloqués avec un Mistigri, l'état de leur information et connaissances réelles du marché Immobilier à l'instant T et des modèles Historiques. A priori ce seraient les moins biens informés de l'état du marché avec le moins de connexions "réseau" existantes (nombre de personnes ou de structures qu'ils connaissent directement pouvant racheter leur mistigri). Ce qui créerait un nouvel élément du modèle de ce Mistrigri, très cohérent avec le jeu d'origine. La probabilité de refiler le Mistigri est d'autant plus élevé que son portefeuille de connaissances de joueurs possibles est grand. Ce qui explique en partie, en l'absence d'une place de marché totalement ouverte et reconnue en ce domaine, pourquoi ce sont toujours les Professionnels (Promoteurs, Banques, etc ..) qui ont la plus grande facilité à se débarrasser des Mistigri. C'est parce qu'ils ont accès à un réseau de clients potentiels. mais ceci est un autre modèle.

On voit ainsi que souvent les jeux, de cartes, de sociéte, de plein air, comportent en eux-mêmes des modèles de connaissance qui s'avèrent souvent très pertinents en tant que condensé de comportements humains. Encore une belle thèse à écrire sur ce point

Sources :

Réflexion personnelle survenu après l'annonce des problèmes immobiliers de Dubai en Novembre 2009. Corroboré par un article du Nouvel Observateur daté du 3/12/09 (version papier. Apparemment pas disponible sur Internet) sur le Krack Immobilier à Dubaï.

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